Conversamos hoje com Jamil Swaid, corretor de imóveis em Orlando, responsável pelo site Cidade Orlando e trabalhou no ramo de construção de imóveis na cidade por cerca de 10 anos.
Nessa conversa, chegamos neste assunto que é sobre uma questão um pouco polêmica e controversa as vezes também entre os interessados em adquirir propriedades em Orlando, que são os corretores de imóveis. Muitas pessoas já foram enganadas por corretores, compraram propriedades que não os agradou posteriormente devido a estes profissionais que “empurraram” imóveis de baixa rentabilidade apenas por questões como a comissão. Devido a isso, dúvidas e discussões referentes a como escolher um corretor, em quem confiar, qual tipo de imóvel deve se investir para determinado fim.
E é para questões como essa que hoje apresentamos nosso primeiro podcast, explicando como funciona este processo de compra, algumas dicas e passos a serem seguidos para adquirir o imóvel ideal da sua necessidade, e não necessariamente o que o corretor apresenta inicialmente.
Segue abaixo o podcast transcrito. Diogo Bernardelli é o redator responsável pelo Blog Cidade Orlando e é quem faz esta entrevista com Jamil Swaid.
Cidade Orlando:
Jamil, muitas pessoas procuram a gente, nosso site, pra pesquisar imóveis ou simplesmente tirar dúvidas e relatam que em algum momento tiveram algum problema com um corretor brasileiro em Orlando. Até nos grupos de Facebook, fóruns de discussão eles relatam que encontraram profissionais com um “perfil” um pouco diferente do que procuravam inicialmente. O que costuma gerar essa sensação de desconfiança dos brasileiros nos próprios corretores brasileiros que estão em Orlando?
Jamil Swaid:
É porque é o seguinte: a pessoa que vem do Brasil, na maioria das vezes ela não fala inglês e ela esta acreditando que o corretor está fazendo o melhor serviço pra ela, entendeu?
Existem várias opções de mercado para uma pessoa quando ela vem aqui (em Orlando). coisas que ela tem que olhar muito bem. Por exemplo:
- opções como casas de temporada, de aluguel de temporada (famoso Vacation Home), que os corretores mais gostam de mostrar, de tentar vender;
- existem apartamentos baratos que são muito bons para família pequena, que são bons para morar e começar a aprender ou até como investimento para aluguel onde você tem uma rentabilidade melhor;
- imóveis comerciais, existem casas normais – não é apartamento, o terreno é todo seu, você é o responsável pela casa toda, corte de grama, limpeza de uma piscina se você tiver.
Existem várias modalidades. Precisa pensar e ver qual é a que ele gostaria de ter.
Quando um cliente chega aqui, o que acontece muitas vezes, como a maioria dos corretores conseguem financiamento com os bancos variando de 25% a 40% de entrada, mas esses 25% é muito complicado de se conseguir. Então vamos fazer a conta sempre como 40% de entrada. Você diz que está com $200.000 e gostaria de comprar uma propriedade. O corretor que já é um pouco sem vergonha, ele já fala assim: “o cara tem $200.000, se eu vender uma propriedade de $500.000 pra ele, ele vai por $200.000 de entrada e financia $300.000”.
É claro, todo corretor ganha por comissão, tá? Ele ganha um valor que varia de 2% a 3% numa casa regularmente. Mas eu vou chegar nesse ponto já já novamente, mas só para poder te explicar.
Então é obvio que o corretor vai tentar vender para você uma casa de $500.000 porque se ele estiver ganhando 3%, ele tá ganhando $15.000 contra $6.000 do que ele estaria ganhando numa casa de $200.00. Então ele te leva pra você ver uma casa de $500.000 (as vezes nem te fala do valor) e te mostra as casas, e você fica alucinado quando vê uma casa desse valor, porque assim, comparar ela com uma casa de R$1.500.00,00 no Brasil, ela esta muito na frente, entendeu? Então o pessoal fica fascinado! Eles pensam “nossa, então eu posso comprar essa casa com $200.000, que é o que eu tenho?” e o corretor responde “Opa, pera aí.. não é bem assim. Essa casa custa $500.000”, e o comprador volta com “Não, mas eu não tenho 500, eu tenho 200”. Eu to te falando isso porque eu já vi acontecer umas duas ou três vezes aqui. O pessoal fala “não, não.. eu não quero comprar num financiamento, eu quero comprar uma casa direto, não quero ter prestação nem nada. Me mostra uma casa de $200.000.”. Aí o corretor pega o cara e leva numa casa desse valor. Provavelmente (ou com certeza), ele vai te levar na pior casa de $200.000 que existe no mercado, entendeu? Pra te deixar, como eu posso falar assim.. com uma desconfiança das casas. Você fala assim: “se essa casa é 200 e aquela é 500 e você consegue mesmo o financiamento, quanto é que eu vou pagar de prestação, como é que fica?”.
Numa prestação de uma casa de $500.000 você vai pagar em torno de $2.500 por mês, entendeu? E já incluído tudo: já incluído o seguro da propriedade, já incluído os impostos (que é o famoso IPTU do Brasil), já incluído o condomínio, já está incluído tudo.. a prestação da casa, tudo. Então as vezes, se é uma pessoa que tem $200.000 pra trazer aqui, ela pensa: “poxa, eu consigo isso aí tranquilo, não é problema, então eu vou nessa aí de $500.000”, entendeu? Então nessa, o corretor já fez a cabeça do cliente para comprar uma de 500 ao invés de uma de 200.
Mas muitas das vezes eles não agem de boa fé. Porque se você comprar uma casa usada – usada que eu quero dizer: não é uma casa velha, caindo aos pedaços, não – uma casa do ano passada que alguém já comprou, alguém já morou, que você não comprou direto do fabricante, que é o famoso Builder, né, que é o construtor daqui. Então quando você compra uma casa com uma pessoa dessas, você tem algumas coisas que precisa fazer com o corretor que normalmente que se você comprar uma casa com o builder, é ele quem vai fazer tudo, porque para ele poder tirar as licenças todas na hora da venda da casa (que seria o abits no Brasil) ele já tem que estar com tudo pronto. Então os corretores procuram levar os clientes para comprar uma casa nova. Claro, uma casa nova, como a própria palavra fala, é a melhor opção. Porque você pode escolher a parede da cor que você quer, o piso que você quer, tudo do jeito que quiser: você monta a sua casa.
Mas existe um porém atrás dessa história: não são todas, acontece principalmente nas casas de Vacation Home que acontece isso que eu vou contar agora. Chega a se pagar até 12% de comissão.
Cidade Orlando:
É bastante, ein?
Jamil Swaid:
É bastante! Esses 12% não é dividindo. Porque o mercado aqui é um pouco diferente do mercado Brasileiro. No mercado Brasileiro, o que acontece: você quer vender sua propriedade. Você escolhe um corretor e esse mesmo corretor faz os dois lados do negócio, ele pega o cliente que compra e o cliente que vende e ele trabalha com os dois. Aqui, normalmente não funciona assim. Existe o sistema do MLS (Multiple Listing Service) que é onde estão todas as casas, onde todo corretor publica as casas. E eu faço um contrato, vamos supor Diogo, você tem uma casa de $200.000 e você quer vender. Nós vamos fazer um contrato de venda, onde 6% é a comissão da minha venda. Ou melhor, você não vai me pagar diretamente, na hora de você receber o dinheiro já vai receber com 6% a menos porque o cartório americano vai distribuir o dinheiro de cada um.
Então eu coloco lá os 6% e ponho a casa no Listing e vem um outro corretor (americano, brasileiro, de onde for) e o cliente dele se interessou pela casa. Então eu vou dividir essa comissão de 6% com ele, entendeu? Eu vou ganhar 3%, ele vai ganhar 3%. O corretor vai fazer a defesa do cliente dele e eu vou fazer a defesa do meu cliente, que seria você.
Ele vem, você está oferecendo por $200.000, o cliente dele oferece $195.000 e eu te apresento essa oferta. Você me pergunta se está ou não justo e eu respondo: “olha, as últimas três casas que venderam nessa área aqui saíram por $200.000.. $205.000. Essa é a média. É você quem tem que ter a decisão final, porque afinal de contas, a casa é sua. E eu to fazendo o seu lado. Se você pedir uma contra oferta de $198.000, eu vou fazer essa oferta.
Vamos supor que a gente fecha por $198.000. Eu faço todo o papel protegendo você e ele vai fazer os papeis protegendo o cliente dele.
Fizemos a venda, deu $198.000, subtrai os 6% (3% meu e 3% do outro corretor), mais as taxas que são pagas, e você tem o seu dinheiro no final.
No caso de uma Vacation Home de até 12% (a média é em 10%, mas vários Builders oferecem os 12%), essa porcentagem não se divide para duas pessoas. Esses 12% é direto pro corretor que está fazendo a venda, entendeu? Então se você quer comprar uma casa, você fala que tem $200.000 e quer comprar uma casa, é aquela hipótese que estávamos falando: eu vou lá, te “enfio” numa casa de Vacation Home de $500.000 e eu vou ganhar $60.000 de comissão, tá? Já fiz algumas vendas dessa. Tem cliente que diz que está vindo morar nos Estados Unidos, está vindo estudar aqui e quer comprar uma casa, e eu digo que, se está vindo para morar, esquece esse tipo de propriedade, não é para ele, não é para o tipo de perfil dele. As vezes com esse valor ele compra um apartamento ou uma casa mesmo num lugar bacana (ou uma casa mesmo de uns $250.000). Mesmo com só os $200.000, você põe $150.000 e financia $100.000 (pois todo financiamento é feito a partir de um valor mínimo de $100.000). Aí depois de 2, 3 meses que o financiamento saiu, utilize os $50.000 que sobrou e aplica na casa, faltando apenas $50.000 no financiamento, e aí o cliente tem uma casa bacana, numa área com boas escolas, numa área na cidade de Orlando.
Muita gente imagina que a Disney é em Orlando, mas ela não fica em Orlando, e a cidade de Orlando não aceita Vacation Homes (o único condomínio que aceita Vacation Homes é o Vista Cay, pois ele já oferecia este tipo de propriedade antes desta lei que proibia Vacation Homes em Orlando). Então, só se consegue Vacation Homes ao redor de Orlando: nas cidades de Kissimmee, na área de Clermont, na área de Davenport, algumas cidades mais próximas da Disney – até mais que Orlando. Então, os corretores tentam empurrar essas propriedades pro pessoal.
Eu, como eu trabalhei muito com construção, eu conheço muitas pessoas que não querem ouvir falar de alguns corretores brasileiros aqui, e não são poucos corretores, são vários. Porque? Porque a pessoa vem e ela é enganada pelo corretor nesse sentido, porque o corretor, ao invés de fazer o trabalho dele, ele está pensando em quanto ele vai ganhar. E é claro, a gente precisa desse dinheiro, mas eu não quero te vender uma casa que vou ganhar $50.000 e você nunca mais olhar na minha cara. Eu prefiro vender uma casa que eu vou ganhar $10.000, $15.000.. $5.000 que seja e que você fique feliz, e me indique um amigo, me indique um parente, alguma coisa, e ao longo de 1 ano, eu fiz mais duas vendas pros seus contatos e eu peguei aqueles mesmos 12% que eu iria ter, eu ganhei através dos seus contatos, ao invés de ganhar uma inimizade, o que acontece com a maioria.
Cidade Orlando:
É aquela cultura brasileira conhecida, do cara que quer ganhar bastante, que cresce muito o olho na venda e ele acaba “queimando o filme” dele e queimando o filme do brasileiro também em Orlando. O corretor cresce muito o olho na comissão e só faz a venda baseado nisso, e ignora o que acontece depois, inclusive com a fama que a gente acaba tendo em Orlando, o pessoal não compra mais depois conosco
Jamil Swaid:
Pois é.
Eu tenho um cliente que quando ele veio aqui, um amigo dele falou: “corre de corretor brasileiro!”. O amigo dele comprou três propriedades aqui e foi enganado em alguma dessas casas de Vacation Homes que eu te falei e o cara tem agora uma dívida. As duas outras propriedades que ele tem, o valor que ele recebe no mês de aluguel nelas, ele não consegue pagar a prestação da casa e ele tem que ficar mandando dinheiro do Brasil todo mês que não era o que ele queria.
E aí, nessa conversa, ele pegou o meu telefone pelo Cidade Orlando, a gente conversou, saímos para um jantar, conversamos, no dia seguinte ele e a esposa dele falaram: “Jamil, vamos procurar umas propriedades”. Hoje eles já compraram várias propriedades comigo e estão voltando no final desse mês de Maio para ver mais propriedade.
Porque é o seguinte: se você quer como investidor, você diz que tem 1 milhão de dólares e quer comprar algo, eu te aconselho a nunca comprar uma propriedade acima de $150.000 como investimento, entendeu? Se você comprar um apartamento de, digamos, $100.000, você consegue alugar e no final do ano acaba ganhando de 6% a 8% de lucro do dinheiro investido, fora a valorização do imóvel. Porque se você comprar uma casa pensando: “Poxa, um amigo meu comprou uma casa de Vacation Homes e ganhou $25.000 esse ano”. Ótimo pra ele! E quanto ele pagou na casa? E você responde: “ele pagou $600.000 na casa”. Opa, ele pagou $600,000, então ele ganhou 5%. Se ele pagou $100.000 e ganhou de $6.000 a $8.000, está arrecadando de 6% a 8%, e nisso já tá embutido tudo! Porque a maioria dos investidores compra a vista, e não existe uma coisa (deixando claro): não existe financiamento para apartamentos porque não existe financiamento para imóveis por menos de $100.000 no valor financiado.
Então, como um apartamento chega a no máximo uns $130.000 (e em alguns casos, um pouco a mais), então banco algum quer financiar apartamento, mas é a melhor saída para o investidor.
Cidade Orlando:
Jamil, realmente, nos próprios grupos do Facebook mesmo o pessoal discuti bastante sobre isso. Eu costumo fazer postagens e publicar nestes grupos indicando visitar o nosso site e tudo mais, e um desses dias, uma discussão se iniciou por comentários como “não procure corretores brasileiros porque eu já fui enrolado por um” e várias pessoas comentando isso, enquanto outros defendiam que não existe este problema, foi questão de um caso a parte. Então, é um assunto complicado, porque as pessoas elas não se preocupam depois com o pós-venda nem com reputação e acabam queimando o filme lá fora, sendo difícil depois recuperar uma boa imagem, recuperar a confiança.
Jamil Swaid:
É verdade!
Eu atendi um outro casal que, quando eles vieram aqui, eles falaram assim (por telefone): “olha, eu já vou ser sincero com você: já estou com outros sete corretores aqui, porque todo mundo me falou das pessoas que investiram aqui, que os corretores brasileiros são sem vergonha. Porque todos eles acabaram sendo trapaciados. Eu queria saber o que você teria para me oferecer”.
Eu falei: “Bom, eu preciso saber o que você quer. Qual é seu investimento. Qual seu rumo”. Porque vamos supor: se a pessoa vier pra Orlando e falar que quer uma propriedade que ela ajude se pagando mas que fica em Orlando por três ou quatro meses por ano, apenas, e ela fica oito ou nove meses fechada. Então, qual é a vantagem? Porque uma propriedade fechada tem todas as contas normalmente: você vai ter luz, a geladeira vai continuar ligada, vai ter as vezes uma conta de internet – pois não compensa pagar as taxas de ativação e o cancelamento do serviço de internet todas as vezes que viajar para Orlando -, condomínio, limpeza de piscina, jardinagem e outros. Então acaba-se tendo estes custos do mesmo jeito. Então a pessoa procura algo para solucionar este problema.
Aí sim a pessoa compra uma casa de Vacation Homes (nova ou usada, decisão do comprador), mas porque ela vai ter um retorno. Talvez chegue no final do ano e tenha ganho, além de pagar todas as contas da casa e ter ficado nela um tempo, uns $2.000. Beleza, esse é um outro intuito, porque ele usou a casa dele, não pagou hotel, não pagou nada, ficou numa propriedade dele e fora a valorização da própria propriedade em si que a pessoa tem.
O que acontece também é que muitas pessoas vem para Orlando e confiam logo no primeiro corretor que encontram. O que elas precisam fazer? Claro, eu sou corretor aqui hoje e eu explico o que eu posso explicar para os meus clientes, deixo eles tomarem as decisões. Eu já tive cliente que não gostou do que ouviu de mim porque: “Ah.. um amigo meu comprou uma dessas casas de temporada e gostou muito”, e eu expliquei o que acontece com Vacation Home, ele não gostou de ouvir e nunca mais me ligou, e depois de um tempo eu fiquei sabendo que essa pessoa comprou uma casa de Vacation Home num condomínio e está feliz com a casa, entendeu? Não estou colocando areia porque é uma casa ruim, não, elas são casas boas, mas normalmente, se for como investimento.. algo como: “eu tenho 1 milhão e quero comprar duas casas dessa”, eu digo: “Não, não compra.. compra alguns apartamentos, compra casas de valor menor, você vai ganhar mais dinheiro”. Se o interessado disser “Não, quando eu for para aí, eu quero ficar em hotel. Porque eles vem arrumar minha cama, eu não quero saber de nada. Quero levantar, sair, voltar e dormir. Quero toalha trocada, quero cama arrumada..”, então beleza, você vai para o hotel, pega seu dinheiro e compra uma casa normal para aluguel mas, uma dica que eu dou novamente é: não compra uma propriedade num valor acima de $150.000 porque não vale a pena como investimento, porque uma casa desse valor você aluga por uns $1.500 / mês – depois de pagar os impostos (porque em Orlando, quem paga os impostos é o proprietário, e não o inquilino como no Brasil), mas depois de pagar todos os custos, você ainda tem de 6% a 8% da propriedade. Se você comprar uma casa de $250.000, a probabilidade de você conseguir no final, depois de pagar todas as despesas mensais e também alugar – já que é mais difícil alugar uma casa de um valor mais algo -, se conseguir de 5% a 6% é o máximo, dificilmente vai passar de 6%, enquanto apartamentos e propriedades mais baratas em locais um pouco mais afastados da Disney ou da área do centro onde convive uma grande quantidade dos brasileiros, dão um lucro maior.
Isso é uma outra coisa que as pessoas sempre precisam ver. Se elas vão vir pra Orlando morar. Se ela está comprando uma casa porque daqui 1 ano ou 2 ela está vindo morar aqui, sempre procura por áreas de boas escolas, porque quanto melhor a escola da área, mais valorizadas sãs as casas. Você não vai pegar uma casa numa área de escolas Grade C e imaginar que ela vai valorizar do mesmo jeito que próximo a uma escola de Grade A. Uma dica que eu dou: se precisar da minha ajuda, tem minhas informações no site, pode me mandar e-mail, pode me ligar, pode mandar Whatsapp, Skype, Viber, está tudo ligado o dia inteiro, cai tudo no meu telefone. Mesmo se eu não estiver no escritório, estiver na rua, vai tocar no meu telefone, e eu vou atender o cliente com o maior prazer, vou resolver as dúvidas dele, mas se ele também ainda ficar meio assim, procure outros corretores. Vai com dois ou três. Senta e conversa.
Cidade Orlando:
Bom Jamil, você tem mais alguma dica então pro pessoal que procura imóveis em Orlando? Sobre corretores e informações sobre as casas e tudo mais?
Jamil Swaid:
Olha, o que eu conselho as pessoas a fazerem é elas sempre procurarem conversar com dois, três corretores. Ver quais são as opções e depois disso, ela meditar. Ela ver a propriedade, vai pra casa, vai pro hotel, conversa com a esposa.. Porque assim, não é igual a um carro novo, entendeu? Que você vai lá, olhou e comprou, que é o que eles chamam aqui nos Estados Unidos de buyer’s remorse: vai lá, compra porque você ficou empolgado, viu um negócio, saiu de lá e comprou e se arrepende depois.
Então, faça o seguinte: pensa, medita no que você quer. Primeiro conversa com dois ou três corretores, vê o que eles tem para te oferecer, qual o mercado que ele tem para te oferecer. Porque muitas das vezes o que acontece também é que o corretor tem uma propriedade para vender e você está querendo comprar, e ele vai fazer de tudo para te empurrar essa propriedade, porque ele provavelmente vai ganhar uma comissão dobrada e vai dar risada..
Não compre uma casa porque ela está sendo empurrada para você pelo corretor. Medida e pergunta para sua esposa, para seu marido. Faz tudo isso para a pessoa não se arrepender do que ela fizer. Porque muitas vezes, se você colocar um depósito é difícil de conseguir de volta porque você desistiu da casa, e você vai perder esse valor. E não vai perder $50 .. vai perder alguns milhares de dólares, dependendo da casa que estiver comprando. Então pensa e vê com calma as melhores opções que você quer.
E, novamente, estou a disposição de qualquer um que precisar de dicas para comprar, vender e outras coisas mais que eu auxilie as pessoas, como enviar dinheiro do Brasil para cá legalmente, como abrir contas bancárias, conseguir um visto de estudante, conseguir um visto de Eb-5 (se bem que para o Eb-5, o indicado é que você vá para Orlando pessoalmente para sentar com um advogado e comigo, e juntos vermos todas as opções e se é isso realmente o que procura).
Cidade Orlando:
Bom, gostaria de agradecer você pelo seu tempo, pelas informações e dicas que você passou pra gente. Acredito que vão ser de grande valia para todo mundo que está escutando esse podcast.
Queria lembrar o pessoal que se tiverem alguma dúvida, se precisarem entrar em contato conosco, atendemos pelo facebook no facebook.com/cidade.orlando, Instagram é instragram.com/cidade.orlando, e outras formas de contato estão listadas em nosso site, como e-mail, Skype, Whatssap, Viber e outros.
Obrigado Jamil pela conversa e em breve a gente volta conversando sobre os assuntos que sejam úteis pro pessoal do nosso site.
Jamil Swaid:
Legal! Obrigado a todo mundo, obrigado Diogo, e tenha um bom descanso aí. Até mais. Um abraço!
Cidade Orlando:
Obrigado Jamil. Um abraço!
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