De alguns anos para cá o sonho de alguns brasileiros deixou de ser apenas passar as férias no exterior para se tornar passar as férias na sua casa do exterior. Para que esse sonho se torne realidade da melhor forma é preciso estar a par da burocracia e das exigências legais do país onde se pretende adquirir a segunda residência. Os principais destinos dos brasileiros são os Estados Unidos – onde se tornou possível comprar bons imóveis com desconto após o estouro da bolha – e na América Latina, principalmente em países vizinhos com mercado de alto padrão, como o Uruguai.
Nós do Cidade Orlando separamos algumas dicas sobre a procura de imóveis, os modelos de compra, legislação e impostos para quem deseja comprar seu segundo imóvel no exterior.
O engenheiro “E.” comprou em 2009 uma casa em Orlando, na Florida, para viajar nas férias com a família. “O grande segredo é ter algum amigo ou pessoa de confiança que já tenha comprado um imóvel. O processo é tão simples que se eu não tivesse um amigo conversando comigo eu não fecharia o negócio, eu acharia que era uma roubada”, diz.
E. comprou uma casa de 170m² por 95.000 dólares, em um condomínio fechado, com a ajuda de um corretor americano indicado pelo amigo. Tendo um corretor de confiança lá, ele fechou o negócio pela internet. Até o pagamento foi feito pelo Brasil, por intermédio do gerente do banco do qual E. é cliente nos Estados Unidos. Só depois de quatro meses o engenheiro visitou o imóvel pessoalmente. “Eu já conhecia a região de Orlando e já sabia mais ou menos onde gostaria de ter um imóvel. O corretor me deu algumas opções, me passou fotos e vídeos dos imóveis e eu escolhi pelo Brasil mesmo. As casas lá também são bem padronizadas, não há muita diferença de uma para a outra”.
Uma observação importante sobre o Imposto de Renda é que imóveis comprados no exterior devem ser declarados no Imposto de Renda brasileiro como custo de aquisição de valor. Nos Estados Unidos, na França e na Inglaterra, na hora da compra do imóvel não é necessário fazer nenhum tipo de declaração se o brasileiro for residente e tiver sua fonte de renda no Brasil.
Quando o imóvel for vendido e houver ganho de capital o proprietário paga tributos no Brasil, de 15% sobre o valor, e a tributação no outro país varia de acordo com a legislação. No caso dos Estados Unidos funciona da seguinte forma: na hora da venda, 10% do valor da transação é retido na fonte; em seguida o governo apura qual foi o lucro do proprietário e se houve supervalorização, por exemplo, se o imóvel foi comprado por 100.000 dólares e foi vendido a 140.000 dólares, e o governo considerar que os 40.000 dólares de diferença não são justificáveis, ele vai fazer uma tributação proporcional à supervalorização, que pode variar de 15% a 35%.
Tanto na França e na Inglaterra, quanto no Uruguai, quando houver ganho de capital na venda, a tributação só será aplicada se o brasileiro for residente deste país. Caso more e tenha as principais fontes de renda no Brasil, serão pagos apenas os 15% sobre ganho de capital devidos ao Fisco brasileiro.
- Passo 1 – Encontre a Empresa certa
Escolha uma empresa para efetuar o trabalho e a Consultoria para a compra do seu Imóvel. O sistema Americano de Imóveis, por exemplo, é Unificado, ou seja, todas as empresas Certificadas ao órgão regulador de Corretagem tem acesso ao mesmo Imóvel, indicamos aos clientes contatar apenas uma única empresa.
Os corretores do Cidade Orlando são especializados e qualificados para realizem regularmente transações Internacionais, tornando todo o processo muito mais seguro, rápido e prático.
Se está em dúvida, LEIA o que pessoas que já compraram com a gente disseram.
- Passo 2 – Pretende efetuar a Compra através de Financiamento Bancário ou pagamento á vista?
Financiamento Bancário – Antes mesmo de escolher o imóvel de sua preferência, é necessário saber o quanto será liberado de financiamento para efetuar esta Compra. Muitas pessoas começam a busca antes mesmo de realizar este passo, o que não orientamos, pois sem saber o valor e a sua capacidade de Financiar, a escolha do Imóvel será em vão. O processo de pré-qualificação junto ao Banco é muito simples e não demora muito tempo para ser realizado, a partir do momento que o Banco fornece esta Carta de Crédito, você já sabe o caminho a seguir para a escolha da sua Casa.
Pagamento á Vista – Uma das formas mais fáceis para compra de imóvel. (Para a compra á vista será necessário prova de fundos suficientes para realizar a compra do Imóvel, que poderá ser por meio de extrato bancário recente, demonstrando ter fundos suficientes para realizar a compra), você poderá apagar (black out) os detalhes como numero de conta, uma vez que apenas precisará constar o nome do banco , nome do comprador no extrato e valor total de fundos. Neste processo á vista, também é necessária a Contratação de câmbio no Brasil para o envio dos valores para os EUA, assim como abertura de conta nos EUA. Esta transação tem um custo de Contrato de aproximadamente $ 50 dólares mais 0,38% de IOF sobre o total enviado para o País de compra.
Passo 3 – Escolha do Imóvel
Esta é uma das Etapas mais prazeirosas, onde você poderá escolher a Casa dos seus sonhos. Após ter definido a forma de pagamento na Etapa Anterior, você já pode junto a seu Corretor dar inicio a uma seleção de Casas e Condomínios de sua preferência, de acordo com o objetivo de sua Compra. Na cidade ou no campo, casa de férias, residências uni familiares, individuais ou condomínio. Há diferentes tipos de condomínio que devem ser considerados de acordo com o seu perfil de Compra.
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- Passo 4 – Realize uma Oferta Compra
Uma vez escolhido o imóvel, é realizada uma análise comparativa de preços de mercado (CMA) com base em imóveis similares vendidos na mesma área, para assim determinar o valor de oferta a ser enviada para o Vendedor. A oferta de compra é realizada via Contrato padrão, aprovado pelos órgãos reguladores de Corretagem de imóveis no Estado da Florida. Este contrato contém termos contratuais que protegem tanto comprador como vendedor e estipulam prazos para efetuar depósito de sinal, completar inspeção física do imóvel, forma de pagamento, data de fechamento do negócio entre outros termos que envolvem a aquisição do imóvel.
Se a sua oferta é aceita pelo vendedor, o deposito do sinal estipulado no contrato devera ser feito dentro do prazo estabelecido no contrato, ou seja, entre 3 ou em até 5 dias. Este valor de sinal poderá ser de pelo menos $2,000 (dólares) ou mais dependendo do que for negociado com o vendedor.
- Passo 5 – Inicio ao processo de Financiamento. (Se o pagamento for á vista pular esta Etapa).
Esta é uma prática muito adotada para comprar um Imóvel no Exterior, visto que as taxas são muito atrativas, de 5 a 5,5% ao ano, e também os Bancos abriram esta oportunidade para compradores Internacionais. Algumas regras devem ser levadas em consideração, como, no financiamento o Comprador deverá possuir de recursos Próprios uma entrada de no mínimo 30% sobre o valor do Imóvel, o imóvel não poderá ser menor do que o valor de $ 140,000 dólares (aproximadamente). Nesta Etapa também serão solicitados documentos comprobatórios de Renda e da Reserva para o pagamento da Entrada. Esta liberação de Financiamento poderá ocorrer em até 45 dias.
- Passo 6 – Fechamento da Compra – Final
Nesta fase Final de fechamento, transferência de Titularidade do Imóvel, às custas podem ser de 2 a 5% sobre o valor do Imóvel, que será incluído em um documento/extrato chamando HUD-1 (este documento é padrão nos EUA e exigido pelo governo para itemizar todas as taxas a serem pagas por ambas as partes na transação de compra e venda). A companhia de titulo, “title company” (equivalente ao cartório de transferência de títulos no Brasil), estará administrando a transação e efetuando a transferência do titulo, também estará incluído todos os custos envolvidos, como taxas governamentais e taxas de transferência, pró-rateios entre comprador e vendedor de taxa de condomínio, imposto sobre imóvel, etc; será apresentado, a ambas as partes, todos os custos por itens via extrato da title company antes da conclusão da compra (Good Faith Estimate). Nesta Etapa de fechamento você terá o direito de contratar uma empresa credenciada para realizar a inspeção física das condições do imóvel. A inspeção abrange todos os principais sistemas e elementos estruturais da casa. Isso inclui a condição, no momento da inspeção, de sistemas de ar condicionado e aquecimento da casa e, canalizações e sistemas elétricos, telhado, fundação, sótão e isolamento visível, paredes, portas, janelas e todas as estruturas visíveis para verificar se o imóvel esta em boas condições.
O fechamento da Compra também poderá ser feito sem a presença no Local do Imóvel, mediante uma procuração a um representante legal de sua escolha, assim poderá coordenar todo o processo direto do Brasil. Esta é uma prática muito utilizada por clientes Internacionais.
Dúvidas Importantes
Preciso declarar este imóvel no Brasil?
Declaração de Imóvel no Exterior: é preciso informar a posse desse bem ao Banco Central, por meio da Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), se o valor de mercado do imóvel for superior a $USD 100 mil dólares. A declaração de CBE deve ser feita para que o Banco Central tenha conhecimento das riquezas que os brasileiros têm no exterior.
Preciso declarar este imóvel nos EUA?
Sim. Quando o imóvel é transferido para seu nome, automaticamente você será registrado na base do governo local para efeito de cobrança de imposto predial. O imposto predial pago anualmente nos Estados Unidos, o Property Tax, é como o IPTU, e gira em torno de 1,5% do valor do imóvel, onde você receberá pelo correio um extrato com valor anual do imposto a ser pago. O imposto deve ser pago entre meses Novembro e Dezembro o governo concede descontos para pagamento antes da data de vencimento, pagamento pode ser efetuado também via internet.
Esperamos que as dicas acima sejam úteis e lhes ajudem a saber melhor como funciona o processo de compra de imóveis no exterior.
Para mais dicas, respostas para dúvidas e outras informações, acesse nossa página de DICAS E DÚVIDAS.
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Cidade Orlando.
Fonte das Informações: RGA Casas no Exterior | Century 21 Team Feltrim | Century 21 King Realty | Lennar.
